住宅を購入する手順を下記に御説明いたします。様々なケースがあり、一概には説明できませんが、
代表的な流れという事で、ご参考になれば幸いです。 |
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住宅探し
（住みたい時期の約３ヶ月前にスタートする。) |
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| (1) |
自分の現在住んでいる賃貸住宅のリース期限の切れる日の確認を行なう、あるいは、自分の
住みたい時期を明確にする。それらの３ヶ月ほど前に始めるのが一般的です。 |
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不動産会社に連絡し、自分が購入したい住宅の価格範囲、地域、入居時期、その他の情報を
説明し、その条件にあった住宅の資料を入手する。 |
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| (3) |
この資料の中で、気に入った住宅をいくつか選択し、不動産会社のエージェントに案内してもらう。
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| 補足説明： |
住宅ローンのPre-Approval
(事前承認） この時に、前もって自分がどの位の金額まで
住宅ローンを借りられるかを、ローン会社に打診しておいた方が良いと言えます。
ローンが事前にOKとなっていれば気に入った住宅にオファー（購入申し出）を入れる時に
売り手への強力なアピールとなります。最近では売り手側がこのPreapprovalを
要請してくるのが一般的になってきております。 |
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気に入った住宅の購入のための価格その他の交渉。
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| (1) |
気に入った住宅があれば、その住宅のオーナーに対して、購入の条件
（価格、クロージングの日にち＝物件取引の日、住宅ローンの内容その他）を記載した契約書を渡し、諸条件の交渉に入ります。通常はBy
Ownerの物件でなければその住宅をListingしている
不動産会社のエージェントがおりますので、そのエージェントと自分が頼んだ不動産のエージェント
とが間に入って、この交渉を代行してくれます。 |
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| (2) |
特に価格面での交渉と同時に売り手と買い手が納得した内容で契約書を変更して、両者が著名を
した上で、両者の弁護士にそれぞれ内容をチェックしてもらいます。（通常は契約成立後5日以内） |
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| (3) |
上記の弁護士によるReviewと同時に購入する住宅のInspection（検査）を専門の業者に依頼します。
この検査の結果、何らかの大きな問題があれば、この契約を無効とする事もできますし、再度交渉
して売り手側に修理させる、あるいはその修理費を支払ってもらうなどの折衷策も取れます。 |
| （ご参考） |
契約がまとまった時点で、住宅の買い手は、Ｅａｒｎｅｓｔ Ｍｏｎｅｙという日本で言う手付金を払うことになります。通常の取引では、5，000ドル程度の金額であり、このお金は、売り手サイドの不動産会社が、Ｅｓｃｒｏｗ Ａｃｃｏｕｎｔという特別の銀行口座に入れて、下記のクロージングの日まで預かります。
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住宅ローンの手当て
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| (1) |
住宅ローンの種類は色々ありますが、一般的なのは固定の１５年と３０年です。住宅を売却した場合、ローンの途中でも残りの金額をペイオフ（精算）して解約できます。
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| (2) |
頭金の金額は大きければ大きいほど、ローンの承認は取りやすいのですが、もし、将来日本に帰国
されるのであれば、余り多く日本から換金してきたドルで支払ってしまうと帰国時に為替レートの変動によって大きく損失する事もあり得ます。（もちろん逆に大きく儲かる事もあり得ますのでどちらが良いとも言えません。）頭金が借りる金額の２０％以下であれば、Private
Mortgate Insurance（PMI)という保険に加入させられ、その保険金額を支払う事なりますので、月々の支払いを少なくすると言う意味では、頭金は20％以上支払った方が良いのかもしれません。
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Closing
クロージング（取引完了日、通常は物件の引渡し日） |
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| (1) |
買い手と売り手の合意したクロージングの日に、買い手と売り手とそれぞれの弁護士が
Title Company（権利書取扱い会社）に集まり、そこで売買の支払いが行なわれます。
このTitle Companyが買い手の選んだローン会社から購入のための資金を用意し、クロージングの
諸経費の計算を行い、買い手と売り手の取引の仲介を行いますので、売り手サイドで購入のための資金あるいは手数料その他を勝手に操作することはできません。
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| (2) |
このクロージングの日に売り手から鍵、ガレージオープナーその他をもらい、通常はその日から購入した住宅に入居可能となります。
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上記はあくまでも参考例ですので、具体的な手続きその他の詳細については日通リアルターズに
御相談、御用命ください。住宅を購入される場合には、当社にお気軽に御用命下さい。
手数料のお支払いは不要です。 |
| 補足説明： |
Contingency
(条件）付きの契約を入れる場合 例えば、現在タウンハウスに住んでいて、
手狭になったので一軒家に移りたいという場合、このタウンハウスを売りに出して、
その売れた資金で新たに一軒家を購入する事ができます。
この様な形で気に入った一軒家にオファーを入れる場合、Contingency付きという事に
なります。このContingencyは2種類あり、ひとつはA Contingency（自分の家が売れたら
購入するという条件付き）、もうひとつはB Contingency（自分の家に入った買い注文が
まとまってクロージングが出来たら購入するという条件）です。これらの２つのケースは
通常マーケットに出されたままで、もし、より良い条件のオファーがその家に入った場合は
キックアウトされてしまう事もあります。（蛇足ですがC Contingencyというのもありますが、
ほとんど使われないので省きます。） |
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